摘要 物业管理属于典型的劳动密集型行业，随着我国城镇化加快进程，物业管理企业迎来了发展的契机，但其面临的风险也明显增加。对于物业管理企业而言，人员流动性大、管理经验不足
物业管理属于典型的劳动密集型行业，随着我国城镇化加快进程，物业管理企业迎来了发展的契机，但其面临的风险也明显增加。对于物业管理企业而言，人员流动性大、管理经验不足等问题十分普遍，为有效控制用工风险，企业需要积极展开风险防范。
一、物业管理企业用工的主要风险
(一)用工风险的概念用工风险是指企业由于缺乏完善的管理体系，违反相关法律，造成用工效率低，人力资源配置不科学，出现用工纠纷等，给企业造成经济和社会形象的损失。
(二)物业管理企业主要用工风险1.招聘风险。对于物业管理企业而言，由于员工流动频繁，招聘属于家常便饭。规模较小的公司，缺乏相应的招聘制度和完善的招聘流程，员工入职较为随意;规模稍大的总部统筹招聘的公司，因为项目不断催促，招聘制度和流程会被人为简化或忽略。具体表现如：物业公司通过各种渠道收集到简历后，一般经过简单的面试即确定录用。录用的标准主要为简历的信息，若员工在简历信息上造假，将会影响面试人员的判断。绝大多少公司忽略了“背调”环节，认为只有高级管理人员才需要做背景调查。员工招聘时造假主要包括学历造假、履历造假、隐瞒个人病史以及假冒他人身份等等。招聘阶段忽略了体检环节，大多数公司未意识到入职体检的重要性，当然也有成本费用的考虑。随着我过人口红利的逐渐减弱，很多基础岗位从业人群年龄逐步提高。若员工入职时就患有严重疾病，入职后极易复发甚至发生意外事故。若未能在招聘环节中识别，存在员工患病风险，增加企业的用工成本。此外招聘条件和任职资格不清晰，岗位职责不清晰，造成招聘员工专业素养参差不齐，招聘后又未及时进行的岗前培训，员工无法达到岗位标准;员工入职后发现工作内容和自己想象的有出入等都将造成人员流动性大的问题。2.管理风险。有些物业企业为了节省用工成本，无视强制性缴存社保的规定;而员工为了到手的可支配收入更高，更是主动放弃缴纳社会保险。企业通过和员工签订协议书，规避缴纳社会保险的风险。事实上协议书并不受到法律认可，不具备法律效力[1]。若遇到员工反悔导致追讨社保时，企业将承担相应法律责任，若情节严重，还将受到政府相关部门的罚款。物业企业用工形式主要分为全日制、临时工和劳务派遣工。现实中，小微物业公司临时工占比较高，通常用口头约定代替劳动合同。根据劳动合同法，企业应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。若不按规定签署劳动合同，将面临双倍工资赔偿，视同签订无固定期限合同以及补缴五险一金的风险。有一定规模的物业公司则较多使用劳务派遣来规避用工风险，但随着《劳务派遣暂行规定》的出台，规定用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用劳务派遣工，且规定了劳务派遣用工数量。若企业违规使用劳务派遣工，在一定程度上加大了用工风险。3.项目撤场和员工离职风险。物业公司通过招投标获取的项目，一般服务期限为1-3年不等，在服务期到期若不能得以续签，物业公司将承受巨大的员工分流和遣散的风险;日常管理中也因为员工流动性大，企业将承担员工离职风险。笔者十几年的物业公司人力资源管理经验，很多员工在离职时，不论是公司原因亦或是员工自身原因，因为物业公司在日常管理中的不规范操作，都有可能引起劳动纠纷，对员工队伍的稳定、企业的发展和自身形象都产生一定负面影响。
二、物业管理企业在用工上存在的问题分析
(一)缺乏完善的用工制度和规范物业管理公司在实践中经常会因为劳动用工制度设计上的不完善不合法合规，从而从招聘录用环节就为后续管理纠纷埋下伏笔，也无法留住优秀人才。如在招聘环节缺失背调与体检、与员工达成一致不缴存五险一金、随意克扣员工薪酬等。
(二)从业人员素质良莠不齐物业管理企业员工普遍工资水平不高，也正因此，负责人力资源管理的员工专业能力和素质良莠不齐。大多数的HR无法从日常事务中摆脱，分析和总结出较好经验并形成适合企业的用工制度;而在日常管理中，也多是凭借个人经验，可能会出现较多管理漏洞。一旦企业发生劳资纠纷，企业出于成本角度，较少考虑聘请律师，这让人事专员错失了学习应对劳资纠纷的机会，同时败诉的几率提升，企业法律风险增大。
(三)用工方式单一企业用工方式有固定工、退休返聘员工、劳务派遣员工、实习生以及非全日制员工。目前物业企业主要采取全日制用工方式和临时工，只有少部分企业使用劳务派遣、业务外包的方式用工。由于用工方式的单一性，造成企业应对不同种类的服务欠缺灵活性。面对新项目，用工需求增加，企业面临着巨大招聘压力。随意招聘员工，给服务质量造成负面影响，更为后续用工管理埋下了安全隐患[2]。用工方式单一的问题主要来源于企业对新型用工方式存在认知不足的问题，很多企业对于非全日制用工以及其他新形的用工形式不够了解，在人员管理上缺乏经验。
三、物业管理企业用工风险的防范对策
(一)完善招聘录用流程招聘录用是企业用工的起始环节，也是人力资源管理的重要步骤之一。物业企业在招聘环节上，需要根据本单位的具体情况和实际需求，结合公司中长期发展，制定招聘计划、岗位说明书以及清晰的录用条件，选择符合岗位以及企业发展的人才，逐步提升企业核心竞争力。在面试环节上，重点考察简历表以外的员工素质信息;在确认录用前，要对应聘者提供的材料进行全面核查，通过学信网核查应聘者的学历信息、通过背景调查核实工作履历、工作表现和离职原因、通过签署“个人申明”防止员工对个人病史有隐瞒等。最后，通过入职体检后再发出录用通知书。
(二)提高人力资源从业人员(HR)的专业素养物业公司要在人才培养上舍得投入，尤其对于企业HR，一是招聘有专业经验的人员加入管理团队，二是要加强对HR的培训。在必要时，聘请第三方咨询公司进驻，提升整体人力资源管理水平，促使公司制度化、规范化。
(三)依法依规进行用工管理1.签订劳动合同。《劳动合同法》出台以来，单位不与劳动者签订劳动合同需要承担的风险大幅增加，不论何种情形，只要是未签订合同并超过一个月期限的，都要承担法律责任。用人单位要规范用工管理，控制用工成本，首先从签订合同开始。一是企业要有主动订立劳动合同的意识，因为事实劳动关系给企业带来的法律风险和违法成本远高于签订劳动合同所产生的用工成本。二是应在规定期限订立书面劳动合同。首先，新入职员工在一个月内签订劳动合同;其次，做好合同期满续签工作;最后，企业应建立劳动合同台账，员工新签续签一目了然，便于实施有效管理。企业应需要定期清查劳动合同，发现有疏忽遗漏的，要及时补签合同，将损失降到最低。若发现劳动者恶意拖延，不愿签订合同的，需要重点关注，保留劳动者拒签的证明，必要时解除合同处理。2.缴存社保。物业管理企业要依法为劳动者缴纳社保。用人单位为劳动者购买社会保险是用人单位的法定义务，该义务不因劳动者提出申请不购买或者双方协商不购买而得以豁免，有的单位用支付现金补贴方式代替购买也是违反法律规定的。对于员工自己提出放弃社保，企业应该拒绝，对员工进行教育，预防法律风险。对于企业返聘退休人员，应签订劳务协议对福利待遇等事项明确约定，同时可以购买雇主责任险以预防用工风险。3.依法处理劳动纠纷和裁员计划。当发生劳动纠纷，人力资源部门要客观评估事件，预计可能给企业造成的损失并确定解决的路径。企业需要注意使用合适的方法和方式，及时搜集证据，包括劳动合同、公司规章制度、员工工作记录等，首先要和劳动者充分沟通，寻求双方都能接受的处理方式，和谐处理劳动纠纷。若不能达成一致，也应以事实为依据依法应诉，保护自身权益。物业企业当遭遇项目撤场或公司调整业务布局需要依法进行裁员或员工分流安置的，应当依法依规处理。一是制定严密的裁员或安置方案，二是要与员工进行充分沟通;三是在公司和员工间要找到平衡点，协商解决。在此要注意的是若企业裁减人员超过二十人或超过企业员工10%以上，需要向劳动行政部门汇报。若未按照法定程序，执行裁员属于违法行为，将面临着法律风险。
(四)建立多元化用工体系物业管理企业要根据实际情况选择合适的用工方式，形成多元化用工体系，从而保证岗位设置科学合理，支持企业的健康发展。物业企业中技术岗位和管理岗位需要人员稳定，要采取全日制用工方式，降低员工流动性[3];对于保洁、保安、绿化等基础岗位员工，可积极和第三方机构合作，采取劳务派遣方式有利于降低人力成本;而对于短期项目，如开荒工作，可聘请专业施工公司或采用日结、非全日制用工方式，提高物业企业服务的灵活性，从而降低风险，有效控制企业成本。(五)改善用工环境稳定员工队伍员工队伍稳定会有效降低用工风险，物业企业普遍利润水平较低，很难提供高额薪酬待遇，企业需要利用环境和工作氛围提高自身竞争力，降低人员的流动性。如对于基础岗位员工，企业可提供员工宿舍，对节假日上班的员工提供节日餐，给予节日福利等;做好一线员工尤其是危险岗位的劳动保护;重视团队活动，营造和谐的工作氛围，花小钱办大事;管理人员要积极和基层员工沟通，了解其面临的困难，尽最大努力给予帮扶和人文关怀等。
四、结论
综上所述，物业管理企业用工主要面临招聘风险、管理风险、离职风险，究其原因在于缺乏完善的用工制度、从业人员素质良莠不齐、用工方式单一等。为了主动规避用工风险，物业管理企业需要完善招聘流程，提高人力资源从业人员的专业素养、依法依规进行用工管理，同时需要建立多元化用工体系，改善用工环境，充分给予员工人文关怀，降低人员流动性。
参考文献：
[1]曾文兵,殷利民,戴军章.规范劳务外包用工管理促进劳动关系和谐稳定[J].中国人力资源社会保障,2020(07).
[2]张春丽.关于物业服务企业内部控制的问题与对策分析[J].中国乡镇企业会计,2020(01).
[3]郝雪丽.现代企业劳动用工的主要风险与防范对策[J].智库时代,2019(29).
《物业管理企业用工风险与防范对策》来源：《中国产经》，作者：耿相敏
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