摘要 2020年7月30日，中共中央政治局会议指出，要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这种经济发展形势下，如何妥善处理房地产问题变得十分紧要。安徽省合
2020年7月30日，中共中央政治局会议指出，要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这种经济发展形势下，如何妥善处理房地产问题变得十分紧要。安徽省合肥市作为长三角一体化发展的重要城市，房价波动起伏备受关注，因此研究合肥市房价波动、合理地分析波动产生的各种因素是非常重要的。现阶段，大多数学者是从“理性人”的这个假设角度探讨房地产的价格波动，但随着市场经济高速发展，房地产价格的形成因素也日趋复杂，以往从“理性人”角度做出的假设已经无法很好地解释房地产的价格波动，经济人的“有限理性”得到了越来越多人的认可。鉴于此，文章在实证的基础上加入了行为金融学的相关理论解释房地产价格波动。
1房地产价格影响因素
研究影响房地产价格的因素是近年来社会各界比较关心的一个话题。先对房地产行业指标体系进行多元分析，再使用不同的分析方法来分析房地产价格的影响因素是比较常用的一种研究方法。吴之锋等人运用统计分析方法和模型构建法，选取国内生产总值(GrossDomesticProduct，GDP)、总人口数、房地产开发企业竣工房屋面积等5个系统指标来分析影响因素，结果表明影响房地产价格的主要因素为国内生产总值和房地产开发企业房屋竣工面积[1]。张梦、施同兵建立向量自回归(VectorAutoRegression，VAR)模型分析7种因素对房地产价格波动的动态影响，结果表明存款准备金率、贷款基准利率、土地价格、货币供应量对房价的影响较大[2]。吴亮从供给端与需求端出发，选取相关变量，通过历年因素走势对比图，发现个人住房贷款是影响房价的最主要因素[3]。在运用行为金融学方面，黄静等人运用适应性预期理论和前景理论，认为房价预期对地价的作用具有动态性和非对称性[4]。综合以上研究文献可知，房地产价格影响因素的研究大多集中在宏观层面，而从行为金融学这个角度研究的文章相对比较少。基于此，本文尝试使用EViews软件，运用VAR模型来构建长期协整关系，实证研究价格预期和人口这两个因素对房地产价格波动的重要性，再结合行为金融学的相关理论对价格预期引起的非理性价格波动进行解释，最后给出相应的结论和对策建议。
2合肥市房价波动数据分析
2.1指标选用
房地产价格波动的影响因素有很多，既存在客观因素，也存在主观因素，其中客观因素主要包括人口变量和人均可支配收入等[5];而房地产市场交易中的主观因素是投资者心理预期。从这个角度出发，文章选用3个重要参数构建指标体系分析解释合肥市房价波动中的非理性因素，记Y=商品房平均销售价格(元/平方米);X=全市年末总人口(万人);Z=城镇居民可支配人均收入(元)。通过这3个指标构造向量自回归模型和长期协整关系。
2.2平稳性检验
文章使用EViews软件对变量进行ADF检验，以确定研究对象的平稳性，然后分别对Y、X和Z取对数，最后进行单位根检验，结果如表1所示。结果表明：在5%和10%的置信水平下，LNX、LNY、LNZ变量都不能拒绝原假设，为非平稳时间序列。一阶差分后，在5%置信水平下，LNY、LNZ变量均拒绝原假设，而LNX则在二阶5%置信水平下拒绝原假设。因此，文章选取的原始时间序列数据均为非同阶差分平稳序列。
2.3协整分析
经过单位根检验之后，得到的上述变量都是单整的。因此，为研究对象序列值的长期均衡关系，接下来对其进行协整分析。构建LNY、LNX和LNZ的向量自回归模型VAR，根据AIC等信息准则确定最优滞后期为2阶，然后进行协整检验，结果表明构建的VAR滞后2阶的模型是平稳的。经过协整检验得到LNY、LNX和LNZ之间存在长期的均衡关系，长期协整关系可表示为式(1)：LNYt=0.47*LNXt-1+0.02*LNXt-2+0.75*LNYt-1-0.19*LNYt-2-0.3*LNZt-1+0.15LNZt-2+1.179(1)式(1)中，t是滞后期数，t-1是指滞后一期，t-2是指滞后两期。从式(1)中不难看出上期价格和人口规模的变动幅度是影响合肥市房地产价格变动的两个主要因素。一方面，当上期价格变动1个单位，当期价格随着变动0.75个单位，可知购房者对房地产价格预期因素可引起商品房价格显著变动，这表明人们的心理预期在价格波动中起到了关键作用;另一方面，当人口数变动1个单位，当期价格随着变动0.47个单位，可知人口对房价也起到了重要的推动作用。
3房价波动中的行为金融学因素
3.1羊群效应
羊群效应也被称为从众行为，它表现出了人们共有的一种从众心理。羊群效应在投资领域指的是投资者在信息环境不确定的情况下，抛弃自己的个人信息而盲从他人所做的投资决策。在房地产市场中，羊群效应表现为房地产投资者不能理性决策，往往模仿跟随其他投资者的决策进行投资购房。因此，当出现利好的信息时，房地产出现超额的需求，价格被反复拉高，促进房地产市场繁荣;当出现利空的消息时，房地产业则会加速泡沫破裂的速度。市场过“热”或过“冷”的羊群效应直接削弱了市场基本面因素对未来价格走势的影响。
3.2处置效应
逃避遗憾和追求自豪是人们普遍的一种心理倾向。在这种心理倾向的影响下，投资者在进行投资决策时，为追求自豪感会倾向于过早卖出盈利的股票;相反，为逃避遗憾则会长期持有亏损的股票，这表明投资者处于盈利的情况下是风险的回避者，而处于亏损的情况下则变成了风险的偏好者，这种现象被称为处置效应。处置效应在房地产市场的表现为：当房地产价格在上涨阶段时，交易十分频繁，换手率高，价格也会被进一步推升，导致投机膨胀，出现泡沫;相反，当房地产价格在下跌阶段时，房屋买卖的交易量也相应减少，房价会下跌这一心理预期会不断被放大，使得房地产价格继续下跌。这种反馈与观念、事实的传播互相作用，从心理上放大了人们对未来房价的预期，导致房地产价格波动。
4房地产价格波动的对策
4.1提高信息平台开放透明度，减少信息不对称现象
普通购房者受自身认知偏差和房地产市场信息不对称的影响，容易在市场中形成羊群效应，因而政府应在现有的基础上让房地产市场信息平台更加公开、透明、高效，同时完善房地产市场的信息发布机制和交易机制，在保持客观的情况下，对媒体、专家和学者的观点进行合理引导，严厉打击抱团发布虚假信息、制造房价恐慌心理的不良媒体和中介，降低房地产市场上由于信息不对称造成的影响。
4.2完善金融监管，打击投机行为
要不断完善个人贷款审查的标准与程序，实行差别化信贷，加大税收政策执行力度。对于无力偿还抵押贷款的中低收入阶层，政府应降低他们担负的抵押贷款额度，避免这个群体退化成影响市场信心和经济稳定的不良因素。针对房地产市场上的狂热投机分子，政府应降低其资金杠杆程度，在合适的时机果断采取经济措施和行政措施增加投机的风险，从而遏制房地产市场中各种疯狂投机行为，减缓对房地产市场造成的价格波动冲击，减少市场中的噪声交易行为。
参考文献
[1]吴之锋,余新宏,郝洋,等.合肥市房地产价格影响因素实证分析[J].经济研究导刊,2020(12):141-142.
[2]张梦,施同兵.基于VAR模型对房地产价格影响因素的实证研究[J].中国集体经济,2020(5):83-85.
[3]吴亮.武汉市房地产价格影响因素[J].价值工程,2020(4):121-122.
[4]黄静,王洪卫,柯昇沛.基于行为金融学的房价预期对地价的动态作用机制研究[J].财经研究,2013(7):134-144.
[5]李斌.预期对中国商品住宅市场的影响研究[D].太原:山西财经大学,2013:26.
《基于行为金融学的合肥市房地产价格波动分析》来源：《中国管理信息化》，作者:柴政
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