摘要 【摘要】随着房地产行业的蓬勃发展，人们认识到房产面积测绘的重要性。论文以房产测绘为研究对象，介绍了房产测绘的相关定义及面积分摊方法，从具体的测绘环节讨论了加强房产
【摘要】随着房地产行业的蓬勃发展，人们认识到房产面积测绘的重要性。论文以房产测绘为研究对象，介绍了房产测绘的相关定义及面积分摊方法，从具体的测绘环节讨论了加强房产面积测算的质量控制措施，希望对我国房产测绘行业的发展有所帮助。
【关键词】房产测绘,分摊方法,质量控制
1引言
房产测绘主要指的是对房屋权属、地理位置及房屋相关土地面积的测算，是我国专业测绘中—个比较特别的分支，并且对测绘技术和测绘精度都有较高的要求。房产面积测算是房产测绘中的—个重要内容。然而总结实际测算经验可以发现，房产面积测算是房产测绘工作的难点之一，需要加强控制。
2房产测绘的相关定义及面积分摊方法
2.1房产测绘的相关定义
建筑面积即房屋外围水平面积及水平投影面积，具体由套内面积和每户所占公摊面积组成。其中，套内面积是房屋业主的私有面积，一般由使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积3部分组成;而每户所占公摊面积又称为共有建筑面积，主要指的是整栋楼所有产权人共同拥有的部分，具体包括楼梯间、电梯、过道、垃圾道以及公共门厅等位置、套内与公共部位之司的分隔墙、外墙水，还包括建在栋内并服务于整栋楼的公共用房、管理用房的建筑面积等。
此外，建筑面积公摊系数也是房产面积测算中的重要概念，其计算公式为“建筑面积公摊系数=公摊面积，套内面积”，需要注意的是，建筑面积公摊系数针对的是单一的独立建筑，并且每一栋、每一单元、每一层甚至每一户的分摊系数都有百邕不同。
2.2房产面积分摊方法
当前较为常见的分摊情况主要有以下3种。
(1)单—住宅楼或商业楼。这种建筑的分摊情况较为简单，通常只有1个幢共分摊面积。
(2)普通商住楼。商住楼由于用途较多，其共有建筑面积的分摊也相对复杂，包括幢共有分摊、功能区共有分摊及层共有分摊等。举例来说，某商住楼1层为社区用房和青少年活动中心，有自喷设备用房和2部电梯和1个楼梯，2层及以上为住宅用房，只有电梯和楼梯而没有自喷设备用房，在这种情况下，由于电梯和楼梯仅为住宅所用，而自喷设备为1层共用，因此，该商住楼的共有建筑面积的分摊情况如下：电梯和楼梯为共有区，由2层及以上住宅部分分摊，自喷设备用房由1层社区用房和青少年活动中心分摊。
(3)多用途综合楼。多用途综合楼可能会存在部分走道、厕所等是专为某几个户室服务的现象，不参与层分摊或功能区分摊，因此，需要引入“自定义分摊”概念，简单来说就是将某个共有部分按照一定的分类方式分摊给特定的户室，在确保合理的前提下使共有建筑面积分摊变得简单[21。例如，福州地区的“层内户分摊”“丘分摊”等。如图1中深色部分为某综合体3层的自定义分摊区图1某商业综合体的3层分户域。
3房产测绘中房产面积质量控制措施
3.1建立规范的测绘市场及完善的房产测绘制度
1)随着政府的简政放权及房地产业的发展，房产管理部门慢慢不再从事房产测绘，而是通过备案许可引入几家具有相应测绘资质的测绘单位，进行房产测绘，形成市场竞争。
2)制定科学的房产测绘流程和设计书，可以为测绘人员提供准确的测绘依据，从而有效确保测绘工作的开展。房产测绘流程的制定中可以在各个环节中加入质量检查，可以实现对测绘质量的逐步控制，提高成果质量。
3)制定测绘人员定期培训制度，提升测绘人员专业水平。具体来说，对于技能水平较低的人员，测绘单位可定期或不定期组织一些技能培训与考核;对于专业水平较高的测绘人员，测绘单位应在满足其学习需求的同时，充分发挥这类测绘人员的模范带头作用。
3.2加强前期的资料收集和图纸审查力度
1)前期资料收集及图纸审查是确保房产面积测绘质量的重要的前提。测绘工作人员首先要对相关图纸进行严格审查，确保这些图纸通过国家规划部门的审核，同时，还要确保施工图纸的全面性，如施工变更等必须要具备相应的变更设计图纸。
2)为便于测绘过程中的数据查阅，提供的图纸必须是一套完整详细真实的建筑图纸，诸如平面图、立面图、楼梯图以及阳台、飘窗的大样图等。
3)委托方提交给测绘机构的收件材料必须包括建筑总平面图和项目工程的规划许可证，相关部门签发的相应门牌号、设计部I.]所出具的房屋的配套设施以及相关功能说明、土地出让合同或政府批文等。
3.3准确认定房屋计算面积部位
为避免出现房屋测算面积不准确的情况发生，相关测绘人员首先要根据《房产测量规范)(GB/T17986-2000)的相关规定，对房屋的全面积、半面积以及不计算面积的部位进行确认。举例来说，对于部分存在通道的房屋来说，若共有部分处于封闭状态，则计算其全面积;若该部分处于敞开状态，那么就需要从以下2方面进行考虑：(1)若该通道共有部分位于房屋建筑的主体结构内，则视为通道柱走廊，计算全面积;(2)若该通道共有部分悬挑于房屋建筑主体之外，那么就要按照无柱外走廊的形式计算一半面积。
3.4加强外业质量控制
加强外业质量控制可以从以下几个方面进行：(1)严格依照测绘流程或设计书，对房屋边长、墙体厚度、特征点位置进行准确测量，并有多余观测数据;(2)房屋应逐栋测绘，不同建筑结构、不同层数、不同户型的房屋应分别测绘;(3)丈量边长应与规划审批图进行对比，当丈量边长与设计边长较差在误差允许范围时，可采用设计图尺寸。
3.5对内业数据整理进行有效管理
房产测绘因其内业数据量比较多，数据整理、面积计算的工作更加繁重，出现错误的机率也更多，所以有效提高内业计算质量，有重要的意义。主要有以下3点：(1)在绘制分层分户时，要严格按照《房产测量规范)(GBdr17986---2000)及《测绘设计书》等的要求作图。特别是采用测绘软件进行计算时，对尺寸标注、面积块属性、线型及图层等更要符合规范要求。(2)共有面积分摊时，对指定分摊面积块及参与分摊的面积块应准确、对分摊类型(幢分摊、功能区分摊或层分摊)的选择应准确。(3)面积计算结束后，要对几项面积进行统计对比复核，避免出现失误。如每层每个面积块的面积总和是否与层的面积一致;每栋分摊前的建筑面积与分摊后的产权面积是否相符，房产实测面积是否原预算(预售)面积相符等。
4结语
科学、可靠的房产测绘既关系着房产开发单位的经济效益，也影响着消费者及投资者的利益，近年来，买房成为人们投资的首选，人们越来越关注房屋实际面积的测算，因此，切实加强对房产测绘工作的重视，严格监督房产测绘的每一个环节，正确使用测绘工具、切实保障测绘质量，最大限度避免因测绘环节出现纰漏而导致的损失。
【参考文献】
【1】柴旭.浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制[J].低碳世界，2016(17)：68—69.
【2】刘东明.浅谈房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J】.城市地理，2015(20)：21—22.
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