摘要 农贸市场作为集农产品交易、存储、加工、运输等于一体的综合基地，在满足消费需求、调节供需关系、促进税收增长、增加社会就业岗位等方面发挥了积极作用。在新型城镇化背景下
农贸市场作为集农产品交易、存储、加工、运输等于一体的综合基地，在满足消费需求、调节供需关系、促进税收增长、增加社会就业岗位等方面发挥了积极作用。在新型城镇化背景下，涌现出了许多新建农贸市场，但是调查发现，部分农贸市场的商户入驻率不高，消费者数量不多，运营效益达不到预期目标。究其原因，很大程度上与市场选址不当、市场定位不清有关。因此，为了让农贸市场的综合效益得到发挥，真正为居民提供便利，必须重点做好环境分析、效益分析、指标设计、分区规划等方面的工作。
一、基于企业战略管理的农贸市场选址标准及市场定位
(一)新型农贸市场基于外部环境分析的选址
农贸市场的规划、建设与运营，受到外部环境的直接影响极大。例如周边是否有便利的交通条件，关系到农产品的物流运输;基础设施配套是否健全，关系到农贸市场未来发展潜力等等。通过开展外部环境分析，突出农贸市场的区位优势，才能为后期功能的发挥、稳定的运营奠定扎实的基础。1.靠近农产品生产基地大型农贸市场每天的农产品吞吐量较大，为了满足农产品的销售需求，保持农产品的持续、稳定供应，必须考虑农贸市场与农产品生产基地之间的距离。如果两者之间的距离太长，增加了运输时间和运输成本，直接压缩了农产品的利润，降低了农户和批发商的利润空间。当然，在选址时也需要考虑农贸市场与农产品生产基地之间的交通状况，如果道路条件较好，物流运输便捷，也可以适当延长距离，有助于降低农贸市场的用地成本。2.周边有便利的交通条件便捷的交通是保证农贸市场高效运行的关键要素。大型的农贸市场，由于占地面积大，为了控制用地成本，通常会选择位于城市郊区或城镇交界等区域。由于距离市区距离较远，因此必须有便捷的交通，实现农贸市场和市区的直连，以便于农产品的运输和集散。通常来说，农贸市场位于各个城市过境主干道的边上，运输车辆在农贸市场内通过快速交通引导，进入过境道路或绕城高速，由外到内的辐射到整个城市。在城镇化进一步发展的背景下，从农贸市场到市区的交通条件相对较好，但是从农产品生产基地到农贸市场的交通状况参差不齐。在规划时，可以让农贸市场的选址适当靠近农产品生产基地，以缩短运输时间、降低运输成本。3.与所在城市总体规划和专项规划相符合农贸市场的选址充分考虑到城市总体规划功能分区，便于与城市其他区域的互动，体现农贸市场作为城市组成部分对城市总体规划的支持与贡献。另外，也需要根据城市商业市场专项规划分类布局，作为特定市场区域承担农产品流通功能，实现规划功能效益最大化。例如，参考现有的城市总体规划方案，明确工业园区的位置，在农贸市场选址时，应当尽量远离工业园区，防止出现污染，保证农产品的绿色和健康。4.地质条件好，配套设施全农贸市场的前期投入高，并且承担着重要的社会责任和公共职能，要想长远、稳定的运营，对建设区域的地质条件和周边的配套设施也有特殊要求。例如，农贸市场不得建在低洼区域，防止在雨水较多的年份出现严重积水。有良好的给排水、排污、供电设施，既可以为农贸市场内各个商户提供生活便利，同时也可以保证整个市场的有序运转。另外，像餐饮、住宿等相关设施，也要尽可能地配备齐全，才能为农贸市场的壮大和发展提供全方位的保障。
(二)采用差异化战略下的新型农贸市场定位
在城镇化建设深入推进背景下，新建农贸市场数量增加，相互之间的竞争也日益激烈。为了减小竞争压力，在战略选址和设计规划时，必须实行差异化战略。通过找准自身定位、突出自身特色，才能吸引客户，进而维持长久、健康的运营。市场定位的具体内容包括：1.目标客户群体定位投资者方面，主要是在金融、房地产等行业，拥有一定投资经验，并且有较强资金实力的群体，另外还有一些从事农贸产品经营且有一定积蓄的个体商户，通过投资买铺的方式加入投资队伍中。经营者方面，主要是周边小型农贸市场的商户，市区内零散的小商贩等。消费者方面，主要是农贸市场周边2公里内的居民，市区内的中高端消费者。2.产品定位包括出售独立产权的商铺、出售经营权的摊位两种形式，产权均为30年。并且商铺和摊位，均按照面积的不同，划分成大、中、小三个档位，投资者和经营者可以根据自己的需要选择。例如，高档商铺的面积为100m2，中档商铺的面积为60m2，低档商铺的面积为30m2。3.价格定位对本市其他的一些中高端农贸市场，以及农贸市场的竞争情况等，合理设计价格。由于是新建农贸市场，为了提高预售成绩，需要按照“统一价位”的定价原则，经营者为了获得心仪的商铺或摊位，会争先抢购，争取在预售期内完成所有商铺和摊位的销售。
二、农贸市场的专项规划及效益分析
(一)贸易区、冷藏区、物流区、加工区、管理区
定位于高端的农贸市场，内部功能分区更加细化且明确，在保证各个分区、各项功能有序发挥的前提下，又可以密切不同分区之间的联系，提高整个农贸市场的运行效率。根据功能不同，整个农贸市场划分为5大分区。1.贸易区主要经营蔬菜、肉类、禽蛋、水产等。该区域位于整个农贸市场的中心，面积占比最大，与农贸市场的四个入口有直连通道，方便农产品的供销。2.冷藏区为了保证农产品的新鲜，延长保存时间，将需要暂时存储的农产品放置在冷藏区。该区位于农贸市场的一角，有独立的供变电设备，防止市电断电导致农产品变质。设有常温冷藏和低温冷冻两种模式，满足不同农产品的保存需求。3.物流区用于车辆暂停、农产品装卸、车辆调转等。物流区位于农贸市场靠近主干道路的一侧。4.加工区为了提高农产品附加值，设立加工区，对初级农产品进行深加工。加工区需要配备加工所需的各类设备，例如洗菜车间、脱水车间等。5.管理区主要为农贸市场管理人员的办公场所。另外可以在市场周边提供餐饮、住宿等配套服务设施。
(二)农贸市场效益分析
农贸市场可以带来多重效益，通过科学选址和规划，尽量让经济、社会、环保等效益全部发挥出来。经济效益方面，农贸市场可以创造一定的税收;农产品的批量化供销，减少了中间环节，降低了经营成本，让下游的农户、中游的经营者获得了更高的利润，而消费者则获得了更加便捷的服务和安全的食品。社会效益方面，农贸市场拉动了就业，除了经营岗位外，还有配套的保洁、包装、加工、运输等岗位，缓解了就业问题。环保效益方面，将以往的分散经营变为集中经营，避免小摊贩占道经营，改善了市容市貌，美化了城市环境。
三、新型农贸市场规划指标设计
(一)绿化率指标
农贸市场内部及周边一定范围内的绿化，也是规划设计时必须考虑的问题。绿化率控制在10～15%之间即可，但是要根据内部分区，对绿化区域进行合理划分。所选绿化植物优先考虑本土树种，提高成活率，减少管理成本。另外绿化树木还要兼顾降噪、吸尘等功能。
(二)交通指标
为了方便农贸市场的货物集散和物流运输，避免农贸市场与道路连接区域出现交通堵塞的问题，应至少设计两条双向4车道的出入道路。考虑到进出农贸市场的车辆以中型、大型货车为主，道路宽度不应低于30m。出入口的数量按照每10亩1个进行配置，停车场的规模不应低于农贸市场总占地面积的1%。在农贸市场的物流区，外侧需要设计一处开阔空地，方便车辆集散，提高周转效率，减少等待时间。
(三)建筑指标
本案描述的指标数据适合规模50亩以上的较大型农贸市场，建筑密度应高于30%，容积率大于0.6。只有这样的指标，才能够更好地提高农贸市场土地开发程度，在有限的空间范围内能够承担更多的农产品等流通，提高农贸市场的经营效益。
(四)功能区域效益与规划面积配比关系
贸易区(收入来源主要为摊位出售、出租等收入)、冷藏区(收入来源主要为租赁收入及代管收入等)、加工区(收入主要为代工收入、租赁等收入)、其他功能区(主要收入来源机车维修、停车费、住宿餐饮、物业管理等服务业收入)，各个功能区域最终产值效益比例应在4：2.5：2：1.5左右。各功能区域能产生的效益与其规划面积有着直接的比例关系。只有在保证各个功能区域规划面积的条件下，让其有足够的规划面积保证区域功能的实现，才能够实现其效益。因此，考虑到各功能区域实际情况，对于以上功能区域应规划面积比例在5、1、1.5、2.5左右。
结束语：
新型城镇化下的农贸市场选址、规划，必须提前开展充分的社会调研，对农产品市场需求、周边交通状况、道路交通条件、基础设施配套等全面了解，在这一基础上，结合现有的城市总体规划和专项规划，对农贸市场进行准确定位、科学规划，并选取绿化率指标、建筑指标等，对设计方案进行量化分析，从而做出最优选择。只有科学选址、合理规划，才能让农贸市场的社会价值、经济效益得到充分的体现，在为居民提供便利的基础上，实现自身的健康运营、稳定发展。
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《新型城镇化下的农贸市场选址、市场定位及专项规划》来源：《现代营销(经营版)》，作者：王梦
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